El bienestar y buen uso de los bienes inmuebles pasa, entre otros factores, por un adecuado estado de las condiciones materiales de casas, apartamentos, locales y oficinas, entre otros. Por lo anterior, cuando llega el momento de hacer una reparación, hay que saber qué puede o no hacerse por parte de las personas que han tomado arriendo o comparten una propiedad (apartamentos u oficinas).
El arrendador tiene la obligación de entregar el inmueble en condiciones aceptables para ser ocupados, como puede ser una buena pintura, que esté libre de humedades, que las conexiones de servicios públicos funcionen, etc., y le corresponde al arrendador asumir esos costos para entregar el inmueble en buenas condiciones.
Los contratos de arrendamiento generan obligaciones para ambas partes, y dentro del plano de las obligaciones del arrendatario o el arrendador, encontramos el tema relacionado con la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado y ahí entran: Las reparaciones locativas y las necesarias.
El problema surge cuando el arrendatario requiere hacer modificaciones o adiciones al inmueble, las que por supuesto no le corresponde al arrendador, a no ser que este consienta o acepte hacerlas.
El Decreto 1469 de 2010 en su artículo 10, define las reparaciones locativas en Colombia de la siguiente forma: "Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas." Este tipo de reparaciones las debe realizar el propietario, o a quien delegue, para satisfacer las necesidades que surgen del uso del inmueble a lo largo del tiempo.
Sin embargo, existe otro tipo de reparaciones, las llamadas necesarias, que son responsabilidad del arrendatario o de la persona que esté haciendo uso del bien. De acuerdo al Artículo 1985 del Código Civil: La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
El inicio de un año coincide con la necesidad de muchos de reparar sus inmuebles: cambiar la pintura, las puertas, revisar las tuberías, entre otros. Sin embargo, en una mayoría de casos, estas intervenciones pueden estar penalizadas si no se cuenta con los permisos adecuados. El desconocimiento de las reglas no exime de la responsabilidad y de la sanción. Por lo anterior, en Mundial de Tornillos hemos elaborado una lista de las 10 situaciones en las que puede proceder o no a realizar sus reparaciones caseras.
1. Las reparaciones necesarias no necesitan de un técnico o un especialista y su rango es amplio: desde ajustar goznes de puertas o ventanas hasta atornillar una persiana.
2. Las reparaciones locativas corresponden a propietarios o juntas de administración e involucran mano de obra externa, licencias de intervención, etc.
3. Por ejemplo, renovar la pintura de casas, apartamentos u oficinas, es una reparación locativa y necesita del permiso de propietarios o arrendadores.
4. Colgar una persiana o un blackout es una reparación necesaria, siempre y cuando haya la instalación para hacerlo.
5. Instalar una barra de acero que amerite usar un taladro Black and Decker es una reparación necesaria.
6. Sin embargo, modificar los bordes del lavaloza utilizando una pulidora De Walt, es una reparación locativa.
7. Ajustar una llave de paso de agua para propósito de ahorro o, caso de intervención, es una reparación locativa.
8. Una gotera cuenta como reparación locativa.
9. Cambiar el sistema de cerraduras es una reparación necesaria si la situación de seguridad lo amerita, pero el propietario debe ser informado.
10. Bajo ningún motivo intervenga gasodomésticos o instalaciones eléctricas: son tipos de reparaciones locativas que cuentan con el apoyo de un técnico.
Para sus reparaciones necesarias tenga a mano una caja de herramientas básica que cuente con: destornillador, martillo, regla, juego de repuesto de tornillos y clavos, bandas de goma, alicate, tijeras, taladro, llave inglesa, guantes, cinta métrica.
Puede incorporar un juego de destornilladores Stanley que sea útil para situaciones relacionadas con ajustar pernos, junturas, tornillos y otras funciones relacionadas con mantenimiento de bisagras, etc. Para concluir, es importante que tenga en cuenta el tipo de reparaciones que debe hacer y cuándo está cumpliendo o no con la normativa del caso.
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